Waarom investeren in onroerend goed?
In deze tijd waarin de rente op spaargeld nagenoeg nul is, en de politieke onzekerheid in de wereld het risico van beleggen in aandelen minder aantrekkelijk maakt, komt voor velen de vraag aan de orde of het verstandig zou kunnen zijn om in onroerend goed te beleggen. Het antwoord: ja, dat kan verstandig zijn – mits je goed nadenkt over de ins en outs van je belegging.

Rendement
Als het goed is geeft onroerend goed je een rendement uit huurinkomsten zolang je het onroerend goed houdt. Voorwaarde is dan wel dat het object verhuurd blijft, want anders kost het o.g. je geld. Na afloop van de investeringsperiode verkoop je het o.g. Hopelijk voor meer dan je er oorspronkelijke voor betaald hebt (de vermogenswinst is het tweede deel van je rendement).

Locatie
De locatie van het object bepaalt in hoge mate de verhuur- en verkoopbaarheid. Een goede locatie is over het algemeen duurder bij aankoop.

Inflatiebescherming
Huren stijgen over het algemeen goed mee met de inflatie. Daarmee geeft een investering in o.g. je een goede inflatiebescherming, mits er geen contra-factoren zijn. Zo is het mogelijk dat bij (sociale) woningbouw huurverhogingen gereglementeerd zijn.

Hefboomwerking
Je kunt bij een onroerend goed investering gebruik maken van financiering, waardoor je slechts een deel van het investeringsbedrag zelf opbrengt en de rest leent. Hierdoor wordt het rendement op je eigen vermogen bij een positieve ontwikkeling groter. Bedenk wel dat dit zich, als de waarde van het o.g zich negatief ontwikkelt, waardoor je een een extra groot verlies maakt.

Lage belasting
Voor particuliere beleggers valt verhuurd onroerend goed over het algemeen in box 3. Hierdoor worden bij in Nederland gelegen o.g. niet je werkelijke inkomsten belast, maar de WOZ waarde bij je vermogen geteld. Bij verhuur van woningen waarvan de huurder huurbescherming geniet geldt bovendien dat slechts een gedeelte van de WOZ-waarde (rond de 75-80%) in box 3 wordt belast.

Hoe investeren in onroerend goed?
De drie belangrijkste manieren om in o.g. te beleggen:

• direct investeren in onroerend goed
• beleggen in beursgenoteerd fonds
• beleggen in een (gesloten) o.g. fonds

Voor en nadelen:

• Directe investering: zelf het object uitzoeken, aankopen, verhuren, onderhouden en reparaties laten uitvoeren, enzovoort. Je kunt deze taken uitbesteden, maar dat gaat ten koste van rendement. Belangrijkste nadeel: minder spreiding mogelijk dan bij belegging in een fonds en niet erg liquide
• Beursgenoteerd fonds: grote voordeel is liquiditeit. Terwijl onroerend goed. per definitie niet liquide is, kun je op korte termijn uitstappen en je geld terug hebben bij een beursgenoteerd fonds. Nadelen: door de grotere omvang vaak alleen grootschalige projecten. Er kunnen regels zijn die het fonds beschermen tegen een hoge uitstroom van kapitaal, zodat in tijden van crisis blijkt dat het fonds toch niet liquide is.
• Gesloten fonds: alles wordt geregeld. Er is een grote verscheidenheid aan fondsen en objecten Nadeel: afhankelijkheid van fondsmanager. De facto nagenoeg onmogelijk om uit te stappen gedurende de looptijd.

Waarover moet je nadenken:

>> In wat voor soort object wil je beleggen?

• commercieel onroerend goed (kantoorgebouwen, bedrijventerreinen)
• woningen, voor welke deelmarkt? (gereguleerde markt, vrije markt, starters, ouderen)
• bijzondere complexen (parkeergarages bijv).
• in mede-eigendom van het project of in een lening aan het project.

>> Hoe is de financiering van het fonds geregeld. Indien een hoog percentage bestaat uit geleend geld, dan neemt het risico toe (zowel in positieve als in negatieve zin).

>> Hoe lang loopt het fonds en komt de looptijd overeen met jouw plannen? Houd er bovendien rekening mee dat de terugbetaling kan worden uitgesteld indien het fonds het object toch later verkoopt.

>> Wat is het trackrecord van de initiator en de beheerder?

>> Hoe is het geprognosticeerde rendement berekend? Als daarin al een flinke waardestijging bij verkoop in is opgenomen, moet je goed overwegen hoe realistisch dit is, en hiermee rekening houden bij het vergelijken van beleggingen.