We kunnen op het ogenblik haast onophoudelijk radiospotjes horen voor het Zorgwoningenfonds Hermelijn 15. Er moeten 18 participaties van € 100.000 per stuk geplaatst worden voor de nieuwbouw van 39 appartementen voor ondersteund wonen door mensen met een (psychische) beperking in Apeldoorn. Wij namen dit fonds onder de loep. Wij beoordelen op basis van financiële en juridische criteria en proberen de door gepresenteerde cijfers te doorgronden.

De aanbieder van dit fonds maakt gebruikt van een vrijstelling: er is geen prospectusplicht (dus de AFM heeft het prospectus niet goedgekeurd) en de aanbieder staat ook niet onder AFM toezicht.

Aanbieder

Dit beleggingsfonds wordt aangeboden door Sonneborgh, een aanbieder die zich presenteert als een maatschappelijk vastgoed belegger. Sonneborgh is gelieerd aan Coresta, die maatschappelijk onroerend goed ontwikkelt (dus o.a. zorg). Onduidelijk is of Coresta ook de ontwikkelaar van het object is; in het prospectus wordt de identiteit van de ontwikkelaar niet onthuld.

Locatie

Het complex wordt gebouwd in Apeldoorn-Oost, niet ver van het NS station Apeldoorn-de Maten.

De financiering

Hefboomwerking

Het overgrote deel van de financiering voor het vastgoed met een kostprijs van € 4.459.000 en €341.000 opstartkosten van het fonds wordt geleend van ASN Bank: 62,5%. De kapitaalinbreng is 37,5%. Er is daarmee een hoge hefboomwerking. Dat betekent dat er met weinig eigen vermogen (fondskapitaal) en relatief veel vreemd vermogen bij een waardestijging van het vastgoed geld verdiend kan worden, mede omdat de rente laag is. Daar staat tegenover dat als onroerend goed in waarde zouden dalen, het kapitaal (de inleg van de participanten) snel wordt aangetast. Indien het object 10% in waarde daalt, gaat door de hefboomwerking bijna 25% van de inleg verloren. Een dergelijk hoog financieringspercentage is dus een risicofactor die een belegger goed moet afwegen.

Variabele lening met renteswap

De lening is gebaseerd op twee lening delen die op variabele basis zijn gefinancierd en waarvoor een renteswap is afgesloten. Dat maakt het complex en ook complexiteit is een risicofactor. Begrijpt u als belegger na lezing van het investeringsmemorandum nou precies wat de aanbieder doet?

Variabele rente staat nog niet vast

Daar komt nog bij dat de rentepercentages klaarblijkelijk nog niet vastgezet zijn. Dat gebeurt later. Het feit dat de rentefixatie nog open is, vormt ook weer een risicofactor want dat betekent dat de rente ook hoger dan begroot kan uitvallen, hetgeen ten koste van het rendement gaat.

Huurdersrisico

Het gehele complex is verhuurd aan Riwis, een zorgaanbieder (met name op het gebied van psychische en maatschappelijke ondersteuning) in Apeldoorn. Er is dus, anders dan bij een gewoon appartementengebouw, geen leegstandrisico voor het pand, tenzij het huurcontract met Riwis tot een voortijdig einde komt.

Rendement

Het beloofde directe rendement bestaat gedeeltelijk uit een teruggave van gestort kapitaal

De aanbieder belooft een direct rendement van 5% gedurende de looptijd. Het investeringsmemorandum beschrijft verschillende soorten rendement als direct -, indirect – en totaal rendement. Maar wat is rendement nou? Van Dale zegt dat het opbrengst of winst betekent. Dat is iets anders dan uitkering (geldstroom). Het indirecte rendement ontstaat bij verkoop van het vastgoed. Dit zou 4,2% op jaarbasis bedragen uitgaande van een neutraal verkoopscenario. Het totale rendement zou dan 9,2% op jaarbasis zijn.

Uit de prognose van het directe rendement blijkt dat géén rekening is gehouden me de afschrijving van de geactiveerde kosten ad €341.000 (opstartkosten fonds). Hierdoor wordt het exploitatie resultaat te hoog berekend. De cijfers laten niet de door de aanbieder beschreven opbouw van de reservering groot onderhoud zien. De opbouw zou jaarlijks 8% van de huurkosten bedragen. Het exploitatieresultaat wordt ook hierdoor te hoog berekend. Wij berekenden de winstuitkering (dat is dus het rendement) in het eerste jaar op 2,4% en in het vijfde jaar op 4,13%. De 5% uitkering moet worden verdeeld in (a) een winstuitkering (rendement) en (b) een teruggave van kapitaal (geen rendement). De eerste 6 jaar wordt meer uitgekeerd dan aan winst is behaald. In jaar 7 en 8 is de winst wel hoger dan de uitkering. Pas in jaar 9 is het kapitaalsaldo weer hoger dan de inleg ad €1.800.000.

Indirecte rendement uit verkoop

Daarnaast gaat de aanbieder er bij de prognose van het indirecte rendement vanuit dat in het “slechte scenario” de waarde van het onroerend goed hoger is dan de aanschafwaarde. Wij zouden menen dat een “slecht scenario” uitgaat van een daling van de waarde van het onroerend goed. Dat heeft dan natuurlijk een negatief effect op het indirecte rendement. Door de hefboomwerking wordt dat effect 2,5 keer versterkt.

Vergeet u verder niet, dat er situaties denkbaar zijn waarin Riwi, de huurder, het contract voortijdig beëindigt en recht heeft op teruggave van de betaalde waarborgsom (bijvoorbeeld bij wanprestatie van de beheerder). Hoe moet die waarborgsom worden opgebracht indien dat geld geheel of voor een groot deel is besteed aan groot onderhoud of voor andere uitgaven?

Het kasstroomoverzicht

De aanbieder heeft een bijlage toegevoegd genaamd meerjarenkasstroomoverzicht. Dat blijkt hetzelfde overzicht te zijn als de rendementsprognose. Het levert geen nieuwe informatie op.

Conclusie

Investeren in zorg gerelateerd onroerend goed klinkt en voelt goed. U behaalt een rendement en draagt tegelijkertijd bij aan het beter maken van de wereld. Een prospectus dient ertoe om alle vragen omtrent een aanbieding te beantwoorden. Helaas roept dit prospectus (dat de aanbieder investeringsmemorandum heeft genoemd) op het financiële vlak vragen op. De opstartkosten van het fonds worden niet ten laste van de winst afgeschreven. De reservering voor groot onderhoud wordt niet ten laste van de winst opgebouwd. De uitkeringen blijken de eerste 6 jaar gedeeltelijk te bestaan uit terugbetaling van kapitaal en het directe rendement is lager dan de door de aanbieder genoemde 5%. Voorzichtigheid is hier geboden.

Ons advies

Overweegt u te investeren in een onroerend goed fonds? Lees het prospectus goed en vraag uzelf af: begrijp ik wat hier staat en is de informatie consistent? Kijk ook goed naar de cijfers, want daar kun je vaak risicopunten uit halen. Komt u er niet uit: bedenk dan dat het inhuren van ondersteuning bij het beoordelen van een aanbieding vele malen goedkoper is dan het deelnemen in een slecht fonds. Wij kunnen u daarmee helpen. Neem daarvoor contact met ons op.